На что обращать внимание при покупке офисного помещения

Содержание
  1. Рассказываю, как выбрать помещение для бизнеса
  2. Покупка или аренда помещения
  3. Покупка или аренда помещения, если вы франчайзи
  4. На что обратить внимание перед выбором
  5. Местоположение и инфраструктура
  6. Рядом стоящие здания и конкуренты
  7. Время работы
  8. Расположение входа
  9. Ремонт и общее состояние
  10. Условия использования – договор
  11. Стоимость
  12. Риски, которые могут возникнуть
  13. При аренде
  14. При покупке
  15. Как выгодно купить коммерческую недвижимость и на что обратить внимание
  16. Как выбрать помещение?
  17. Что влияет на стоимость? Всегда ли она отображает реальное положение дел и способность помещения приносить прибыль?
  18. Как понять, сколько должна стоить выбранная мною недвижимость?
  19. Если цена в рынке, значит ли это, что я делаю правильный выбор?
  20. Какие моменты особо контролировать при оформлении сделки? Какие могут быть подводные камни?
  21. Как быть после покупки?
  22. Как купить офис: как выбрать и выгодно сдавать в аренду
  23. Что искать
  24. Отдельно стоящее здание
  25. Офисы в многоэтажках
  26. Что учесть
  27. Какие документы нужны
  28. На кого оформить покупку
  29. Документы на объект
  30. Документы сторон
  31. На что обратить еще внимание
  32. Если покупаете под сдачу
  33. Как выбрать офис правильно. Советы по выбору офисного помещения
  34. Подготовительные работы
  35. На что обратить внимание при выборе офиса?
  36. 10 простых советов о том, как выбрать офис и не пожалеть:
  37. Как проверить коммерческую недвижимость перед покупкой
  38. Анализируем сведения из ЕГРН
  39. Запрашиваем первичные документы
  40. Выявляем особые условия
  41. Смотрим на месте
  42. Проверяем продавца
  43. Итог

Рассказываю, как выбрать помещение для бизнеса

На что обращать внимание при покупке офисного помещения
26 августа 2019 1 267

Статья посвящена процессу выбора помещения для бизнеса. В ней указываются основные критерии и риски, которые нужно принимать во внимание.

Помещение для бизнеса имеет ключевое значение. От того, какое оно, где именно находится, сколько на его аренду (или покупку), а также на содержание уходит средств, во многом зависит ваш успех. Поэтому стоит сначала разобраться в том, как выбрать помещение для бизнеса, а только потом подписывать контракт. Вам нужно определиться с потребностями и своими желаниями.

Не забудьте провести предварительный анализ, чтобы понять, что действительно необходимо, а на чём можно и сэкономить. Плюс вам надо разобраться в том, по каким именно критериям будет происходить отбор.

Покупка или аренда помещения

Стоит ли покупать помещение или лучше всего взять его в аренду? Это зависит от ваших потребностей, запросов и возможностей. Плюс очень важно направление бизнеса, потому что оно может определить многое.

Покупка или аренда помещения, если вы франчайзи

Франчайзи перед окончательным выбором нужно разобраться с теми требованиями, которые предъявляются к помещению в рамках конкретной франшизы. Это может быть:

  • площадь;
  • проходимость;
  • этажность (например, в отдельных случаях подойдёт и подвал, а в других – категорически нет);
  • наличие туалета или даже полноценного санузла, а также соответствие конкретным санитарно-эпидемиологическим требованиям;
  • доступ к воде;
  • высокоскоростной интернет;
  • большие окна (важно для витрины);
  • расположение на заданном расстоянии от дороги, прямо у проезжей части или вдали от трассы;
  • другие нюансы, определяемые франчайзером.

Учтите, что иногда подбор помещения для бизнеса берёт на себя франчайзер. В таком случае вы в принципе не сможете повлиять на этот момент. Но подобные моменты лучше всего заранее оговаривать.

На что обратить внимание перед выбором

Перед тем, как вы окончательно определитесь, вам нужно обратить внимание на ряд базовых моментов. Так будет легче сделать окончательный выбор.

Местоположение и инфраструктура

Если клиенты будут приходить напрямую к вам, то вам надо разобраться как с местоположением, так и с инфраструктурой. Проходимость часто непосредственно сказывается на среднем чеке.

Рядом стоящие здания и конкуренты

Вы должны очень хорошо понимать, кто будет или кто должен находиться рядом с вашим заведением. Кроме этого надо учесть, кто ваш клиент: возможно, идеальным вариантом окажется спальный район. А может, вам необходим центр, чтобы вашу точку сразу же заметили. Здесь всё зависит от формата бизнеса, от того, как именно вы будете взаимодействовать с потребителями.

Время работы

Многие выбирают для размещения своего заведения крупные торговые или деловые центры.

И это хороший вариант (с проходимостью часто нет проблем, солидное здание благоприятно сказывается на репутации, многие вопросы, включая оформление документов, уже решены). Однако вам нужно учесть часы работ.

Если заведение приносит больше всего прибыли по вечерам, когда конкретный центр закрывается, то понятно, что такой вариант вам не подходит.

Расположение входа

Чтобы наладить постоянный поток клиентов, очень важно оптимальное расположение входа. Безусловно, если офис никак не привязан к клиентам, которые просто могут зайти с улицы, то этот момент не имеет принципиального значения. Но для магазинов, аптек или же бутиков вход должен быть на проходимых улицах. И, естественно, важно, чтобы его не приходилось долго искать.

Ремонт и общее состояние

Ещё один интересный вопрос, с которым надо разобраться. Обязательно ли помещение с ремонтом? Офис можно брать в готовом состоянии: часто это выгоднее, да и позволяет быстро запуститься. А вот если у вас – заведение общественного питания, то без ремонта всё равно не обойтись. Одним словом, здесь тоже важен формат.

Условия использования – договор

Ни в коем случае нельзя подписывать договор долгосрочной аренды, не говоря уже о покупке, без тщательного и всестороннего анализа текста соглашения. Желательно отнести документ юристам, чтобы они изучили его на предмет сомнительных формулировок и подводных камней. Вполне вероятно, что вам потребуется сделать какие-то правки.

Стоимость

Обратите отдельное внимание на этот пункт. Слишком низкая стоимость – подозрительно. Она указывает на то, что вы, вполне вероятно, связались с мошенниками. Но даже если вторая сторона – добросовестный владелец, есть опасность, что вы не учли какой-то недостаток.

Что же касается высокой цены, то она далеко не всегда свидетельствует о качестве. Иногда это просто желание владельца заработать побольше. Одним словом, ищите золотую середину.

Риски, которые могут возникнуть

При подборе помещения для бизнеса обязательно нужно учитывать риски. Без этого вы сами не будете понимать, на что соглашаетесь.

При аренде

Если вы решились взять помещение в аренду, вы столкнётесь со следующими рисками:

  1. Существует опасность потерять вложения.

    Вы можете провести ремонт, заменить коммуникации и предположить, что это окупится со временем. Однако если договор заключают на достаточно короткий срок, есть риск, что его не продлят. А вернуть свои вложения будет откровенно проблематично. Поэтому в таких ситуациях или тщательно оговаривайте все моменты, или соглашайтесь заключать договор исключительно на большой срок.

  2. Арендодатель может поменять мнение по поводу помещения.

    Иногда бывает так, что конкретный офис подобран, всё подходит, но тут владелец резко повышает цену, потому что ему предложили более выгодную сделку. Чтобы обезопасить себя от таких проблем, лучше всего заключать предварительный договор, в котором вторая сторона возьмёт на себя обязательства подписать соглашение именно с вами.

  3. Арендодатель начинает увеличивать суммы платежей.

    Поменять офис многим заведениям трудно, потому что покупатели часто ассоциируют конкретный магазин, аптеку или же салон с местом, на котором точка находится. Переезд означает не только серьёзные расходы, но ещё и падение продаж, как минимум, на первое время.

    Владелец недвижимости это знает, чем и может начать пользоваться, взвинчивая оплату. Чтобы обезопасить себя от таких неприятных сюрпризов, лучше всего сразу оговорить, с какой регулярностью арендодатель имеет право на подъём цены и на какую конкретно сумму.

    Причём всё это нужно зафиксировать в договоре.

При покупке

При покупке тоже есть свои риски:

  1. В договоре купли-продажи указана только часть суммы.

    Иногда бывает так, что продавец предлагает всё остальное передать через ячейку в банке, чтобы уйти от налогов (50/50 или 70/30). Обеспечить себе безопасность в данном случае просто – не соглашайтесь на такие схемы.

  2. Происходит покупка не недвижимости, а юридического лица в целом.

    Начинающие предприниматели могут не вникнуть в детали, но иногда им предлагают купить офис вместе с фирмой, аргументируя это тем, что компанию легко будет потом продать или закрыть. На самом деле с такой организацией на практике оказывается связано множество неприятностей. Опять же, лучшая гарантия безопасности – не соглашаться.

  3. Сделка осуществляется с физическим лицом.

    Такой договор заключить можно, но стоит учесть права несовершеннолетних, историю владения, наличие претензий со стороны третьих лиц и прочее. Отдельного внимания заслуживает ситуация с материнским капиталом. Одним словом, вам надо обезопасить себя от потери недвижимости.

  4. Покупка происходит у лица, являющегося банкротом.

    Банкротство собственника недвижимости означает, что любой кредитор может оспорить вашу сделку, если решит, что она заключалась по заниженной цене. Плюс очень важно убедиться в том, что договор, который вы будете подписывать в таком случае, действителен. Вообще любая сделка с лицом на грани банкротства – рискованная сама по себе.

Помещение – это основа бизнеса, его фундамент, а иногда ещё и довольно ценный актив. Поэтому выбирать такое имущество нужно очень внимательно, учитывая все факторы.

Не торопитесь подписывать договор: вы должны понимать, кому именно и за что конкретно вы платите. Желательно сначала дать юристам всё изучить.

И если вас устраивает сделка, и вы осознаете все риски и последствия, тогда договор можно и подписать.

Источник: https://blog.burocrat.ru/business/529-vybor-pomeshcheniya-dlya-biznesa.html

Как выгодно купить коммерческую недвижимость и на что обратить внимание

На что обращать внимание при покупке офисного помещения

Как правило, жилые помещения сдают обычные люди, далекие от предпринимательства, которые раньше и не предполагали этим заниматься и которым предоставилась такая возможность. А коммерческую недвижимость в основном покупают целенаправленно — либо для собственного дела, либо для построения арендного бизнеса.

Конечно, кто-то начинает сдавать площади, высвободившиеся в ходе коммерческой деятельности, но все же в большинстве случаев это осознанная покупка с анализом доходности и рисков. Здесь нет места личным предпочтениям, зато есть масса нюансов, на которые стоит обратить внимание и которые ускользают от взгляда неопытного рантье, впервые взявшегося за подобное предприятие.

Давайте вместе рассмотрим основные вопросы по порядку их возникновения.

Street retail в классической “сталинке”

Как выбрать помещение?

Выбор помещения — многоступенчатый процесс, если у вас еще нет опыта и никаких четких мыслей по этому поводу. Два основных параметра, с которых вы начнете выбор, — исходный бюджет и общая ситуация на рынке. Причем они всегда тесно взаимосвязаны, одно не может служить критерием выбора без другого.

Ваш бюджет либо состоит из собственных средств, которые вы хотите вложить, либо из кредитных денег. И в том, и в другом случае вам предстоит сделать предварительные расчеты, чтобы окупить потраченные средства.

Естественно, в случае с кредитом это будет более скрупулезный план и его реализация станет принципиальной, но не стоит пренебрежительно относится и к вложению свободных средств.

Многие, желая таким образом сохранить финансы и избежать последствий инфляции, не считают нужным отнестись к покупке коммерческой недвижимости как к бизнес-проекту, рассуждая так: нужно хотя бы не потерять то, что есть; если получится еще и что-то заработать — замечательно.

Безусловно, это их право, но, даже когда совершенно нет времени и возможности строго контролировать процесс сдачи в аренду, хотя бы к покупке стоит отнестись как можно более внимательно. Вы должны быть точно уверены, что вовремя и без проблем вернете кредитные деньги или «отобьете» свои. Конечно, нужно принимать во внимание любые форс-мажоры и стараться рассчитывать средства с запасом.

Какой бы прекрасной ни была недвижимость, на нее должен быть «верный» спрос. В этом плане более дешевое помещение зачастую способно обеспечить лучший доход. Маленькие по площади объекты по статистике сдаются лучше (поэтому многие большие помещения нередко делят на несколько поменьше — это к тому же увеличивает совокупную прибыль).

Традиционно смотрят на проходимость, расположение двор/фасад, удаленность от метро и других остановок общественного транспорта, а также удобство подъезда с разных транспортных магистралей, наличие парковки поблизости (однако станции метро и общественный транспорт все-таки являются более важными для большинства видов помещений).

Тем не менее, существует и множество факторов, которые меняются и приобретают значимость в разные временные периоды.

Что влияет на стоимость? Всегда ли она отображает реальное положение дел и способность помещения приносить прибыль?

Как мы наблюдали даже на примере развития молодой российской экономики, изменения таможенных пошлин (влияющие на цены и покупательский спрос либо доходы и издержки потенциальных арендаторов), дефолты, запреты или ограничения на продажу чего-либо или осуществления определенного вида деятельности и даже карантин способны в одночасье разорить некоторые сферы (например, общепит или услуги красоты во время карантина, торговля предметами непервой необходимости в тяжелые кризисные времена), а кому-то принести сверхприбыли или создать очень выгодное положение, которого не было раньше (далеко ходить не надо — вспомним производителей масок и антисептиков во время эпидемии, а также те немногие предприятия, которые могут продолжать работу). Такие обстоятельства зачастую непредсказуемы, зато очень осязаемы. Вряд ли получится просчитать их на много шагов вперед, но учитывать текущую ситуацию, безусловно, стоит.

Помимо относительно объективных факторов вроде экономической политики, кризиса и законодательных актов, способных влиять на популярность разных сфер, есть нюансы более субъективные, но, как правило, развивающиеся медленнее и поддающиеся довольно точным прогнозам.

В первую очередь, это маркетинговые тенденции, общественное мнение, модные влияния.

Несколько лет назад торговые центры были местами притяжения, сейчас они испытывают трудности со сдачей площадей, потому что их область захватывают отдельные магазины и заведения, зачастую связанные с онлайн-торговлей товарами и услугами.

Какие-то сферы, еще недавно бывшие невероятно популярными, теряют клиентов — и их место на рынке захватывают новые. Учитывая это, можно подобрать недвижимость, которая будет пользоваться максимальным спросом у арендаторов.

Но в выборе помещений нет твердых правил. При определенной совокупности обстоятельств любой неблагоприятный в общем понимании аспект может стать козырем. Располагающаяся в удаленном месте точка способна стать клондайком, если в ней, к примеру, откроют единственный на весь район магазин.

Удаленные от пешеходного трафика и неприметные помещения могут стабильно привлекать людей, если в них будет располагаться что-то интересное для пребывающей там постоянно аудитории.

На этом моменте, казалось бы, уже стоит перейти от выбора помещения к грамотному поиску арендаторов, но не забывайте, что недвижимость должна подходить для определенных целей. Невозможно сдать площади тому, кого они категорически не устраивают по техническим характеристикам.

Вы должны четко понимать, с кем будете сотрудничать: когда нет готовой аудитории, убеждать незаинтересованных людей, что они могут выгодно использовать вашу недвижимость, довольно неблагодарное дело.

Street Retail начала 2000-х в жилом доме начала 60-х годов

Как понять, сколько должна стоить выбранная мною недвижимость?

В большинстве случаев поможет самый обыкновенный анализ предложений на рынке. За исключением уникальных ситуаций (реальность и перспективность которых должен оценивать эксперт), нет смысла пытаться купить помещение значительно дороже или дешевле средней рыночной стоимости.

Это понятно практически всем: бесплатный сыр может быть в мышеловке (где не все в порядке с документами или есть подводные камни), а продукт подороже далеко не всегда лучше. Недвижимость продают люди, а многим из них, конечно же, хочется получить максимальную выгоду.

Но даже если высокая стоимость оправдана размером, расположением или потребительскими качествами помещения, стоит не раз подумать, сможете ли вы в текущей экономической ситуации стабильно и безопасно сдавать его, обходясь без простоев.

Стоит еще раз вспомнить о статистике, которая говорит о том, насколько легче сдать небольшое помещение. Безусловно, если вы находите арендатора на крупную площадь, это своеобразный выигрыш, но не все готовы рисковать.

Если цена в рынке, значит ли это, что я делаю правильный выбор?

Не забывайте, что текущая ситуация на рынке — это не единомоментный срез. Необходимо хотя бы минимально представлять динамику развития ситуации.

Простой просмотр объявлений не даст вам полного понимания, если до этого вы не следили за колебаниями цен и тем, как долго продавались те или иные помещения, увеличивалось или уменьшалось количество предложений.

Не торопитесь: конечно, нет смысла колебаться в нерешительности, если вы проанализировали все факторы и пришли к выводу, что конкретный вариант вам подходит, но любое вложение средств должно быть обдуманным.

Пример помещения Street Retail, оставшегося с советских времен

Какие моменты особо контролировать при оформлении сделки? Какие могут быть подводные камни?

Если цена примерно отвечает среднему рыночному предложению и вы представляете, кому можете сдавать помещение, приходит время проверить добросовестность продавца и наличие нюансов, способных затруднить монетизацию вашей инвестиции.

В первую очередь следует изучить право собственности владельца (некорректное оформление или неполный пакет документов, сложная сделка, наличие судебных и прочих обременений) и уточнить, нет ли обстоятельств, которые могут в дальнейшем служить для признания сделки недействительной или двусторонней реституции. Здесь помогут выписка из ЕГРН и консультация юриста.

Помимо правовых аспектов, стоит учесть возможности эксплуатации помещения. Для этого надо понимать, как оно оформлено, нет ли препятствий для получения каких-то видов лицензий, в которых могут быть заинтересованы потенциальные арендаторы (например, медицинских), и ремонта, перепланировок, требуемого для них.

Если вы планируете сдавать площадь под общепит или развлекательные заведения, обязательно проверьте возможности вентиляции и установки дополнительных вытяжек, а также промониторьте ситуацию на предмет разногласий с жильцами этого или близлежащих строений, шумоизоляции.

Проверьте, не противоречит ли нахождение такого рода заведений в данном месте законодательным нормам.

Всегда стоит изучить инженерные особенности и план БТИ, удостовериться в пожарной безопасности и исправности всех имеющихся систем и коммуникаций. Внимательно осмотрите само помещения и продумайте, требуется ли ему ремонт (если да, то в каких масштабах), насколько хорошо сделан и универсален ли имеющийся.

Когда проведен свежий косметический ремонт, обратите внимание и на то, что за этим «фасадом». По возможности проконсультируйтесь со знакомым прорабом или закажите техническую экспертизу коммерческого помещения.

К тому же, не забудьте проверить, соответствуют ли фактические данные (площадь, планировка и прочее) тому, что прописано в документах.

Как быть после покупки?

Коммерческая недвижимость считается более выгодным вложением средств, чем жилая. Средняя годовая доходность таких объектов в Москве на начало 2020 года колебалась  в пределах 7 до 11 %. При грамотной эксплуатации они должны окупаться менее, чем за 10 лет. Однако к таким помещениям предъявляются несколько более жесткие требования, и налоги здесь, соответственно, выше, т.к.

выше кадастровая стоимость. Здесь, конечно, играет роль и то, что огромное количество собственников, сдающих в аренду жилье в нашей стране, к сожалению, до сих пор уклоняется от уплаты подоходных налогов.

С коммерческой недвижимостью дела обстоят иначе, причем размер налога для физических лиц будет меньше, нежели, чем для юридических лиц (это касается как налога на имущество, так и налога на прибыль).

Конечно, большие издержки должны стимулировать на то, чтобы объект не простаивал, а постоянно приносил доход.

Для этого вам необходимо оперативно искать арендаторов, грамотно составлять документацию и следить за своевременной оплатой платежей, регулярно проверять помещение. Это сложная работа.

В случае, если вы хотите освободить силы и время или просто хотите значительно увеличить свою арендную прибыль, обратитесь к проверенной компании, которая возьмет вашу недвижимость в доверительное управление.

Другие статьи:

Источник: https://retail-realty.ru/articles/item/kak-vygodno-kupit-kommercheskuyu-nedvizhimost-i-na-chto-obratit-vnimanie

Как купить офис: как выбрать и выгодно сдавать в аренду

На что обращать внимание при покупке офисного помещения

К покупке офиса стоит подойти с умом и по науке. Все-таки дело непростое: если прогадаете, можно даже прогореть в бизнесе. Для тех, кто задумался о покупке офисных помещений, составили чек-лист в помощь.

Что искать

Выбор будет зависеть от вашей цели. Если вы покупаете офис, чтобы вести бизнес самостоятельно, ориентируйтесь на свою специфику.

Отдельно стоящее здание

Этот вариант подойдет более-менее крупной фирме с большим количеством сотрудников. Что немаловажно, в таких зданиях ситуация с парковочными местами гораздо лучше, чем в офисных зданиях, где обитает множество контор. Поэтому даже если у вас не слишком большая компания, но нужно много мест для парковки, возможно, стоит рассмотреть именно такой вариант.

Еще в подобных зданиях проще найти нестандартную планировку, так что, если вам зачем-то нужны кабинеты в мансарде или с французскими окнами, от офисных многоэтажек тоже лучше сразу отказаться.

Офисы в многоэтажках

Оптимальный вариант для маленьких компаний, филиалов или тех, кто хочет сэкономить на рекламе – при условии, что бизнес позволяет привлекать клиентов витриной.

К примеру, если вы торгуете косметикой или эко-био-добавками, вашими покупателями могут стать не только работники из соседних офисов, но и их клиенты.

То же самое касается услуг – человек скорее пойдет в соседний офис, если ему понадобится купить турпутевку или проконсультироваться у юриста, чем полезет искать это в интернете.

В принципе, даже большие компании нередко приобретают площади в офисных зданиях, просто у них и размах соответствующий – выкупают кабинеты этажами.

Что учесть

Месторасположение. Если клиенты чаще приходят к вам, чем общаются удаленно, стоит поискать офис в проходном месте. Если ваша работа строится на общении по телефону, интернету и ваших выездах к клиенту, можно сэкономить и купить помещения в “медвежьем углу”.

Площадь. Если у вас в штате много людей или вы используете большое количество оборудования, покупайте большой метраж.

Конфигурация. В зависимости от специфики бизнеса подыскивайте варианты с несколькими помещениями или одним-двумя большими залами. Продумайте места, где будут ожидать своей очереди клиенты, если ваш бизнес связан с визитами посетителей. Вы можете оборудовать отдельную комнату или устроить уголок ожидания в общем помещении среди рабочих мест ваших сотрудников.

Ремонт. Здесь на первый план выходят финансы. Можно купить помещение с какой-никакой отделкой, чтобы сразу начать работать, а уже потом, заработав денег, довести ремонт до ума. Можно взять офис без ремонта или вовсе с предчистовой отделкой и сразу обустроить его под себя. Главное, чтобы желания соответствовали возможностям.

Какие документы нужны

У продавца должны быть правоустанавливающие и правоудостоверяющие документы.

Правоустанавливающие подтверждают факт приобретения имущества. Это могут быть договоры купли-продажи, мены, дарения, долевого участия в строительстве; свидетельства о праве на наследство; решения или определения суда; акт ввода в эксплуатацию.

Правоудостоверяющие подтверждают, что право собственности на недвижимость зарегистрировано в установленном законом порядке. До января 1999 года регистрация производилась БТИ и подтверждением служит большой штамп с печатью, проставленные на правоустанавливающем документе.

С января 1999 по июль 2016 регистрация подтверждалась свидетельством о государственной регистрации права, отпечатанном на номерном бланке с водяными знаками с подписью регистратора и печатью регистрирующего органа.

С июля 2016 года подтверждением госрегистрации служит выписка из Единого государственного реестра недвижимости.

На кого оформить покупку

Прежде всего определитесь, как вы будете приобретать недвижимость – на физическое лицо или на компанию. Если у вас ООО, можно купить офис как физлицо, а потом сдать его в аренду или безвозмездное пользование своей же компании.

Так можно снизить налог на имущество: для физлиц ставка ниже, чем для юрлиц. Правда, есть нюанс: снизить налогооблагаемую базу фирмы за счет покупки вы уже не сможете.

Деталей много, поэтому лучше заранее просчитать все варианты вместе с бухгалтером, чтобы выбрать самый выгодный вариант.

Документы на объект

Если право собственности продавца зарегистрировано в ЕГРН, то дополнительных документов собирать не придется. Если регистрация была до января 1999 года, придется заказать технический и кадастровый паспорт, а также справку, что на продаваемое имущество запретов и арестов не наложено. Технический паспорт и справка берутся в БТИ, кадастровый паспорт – в кадастровой палате.

Обратите внимание – если вы покупаете отдельно стоящее здание, земля под ним тоже должна быть оформлена. Это может быть право собственности или долгосрочная аренда, но оформление должно быть обязательно.

Заодно проверьте, чтобы целевое использование земли, обозначенное в документах, совпадало с фактическим – например, может значиться что-то вроде «для обслуживания офисного здания».

В этом случае земельный участок тоже должен быть переоформлен на вас вместе со строением.

Документы сторон

Если сделка заключается между физлицами, достаточно предъявления паспорта. Только проследите, чтобы он был действителен – без помарок, повреждений и замененный в срок в соответствии с возрастом.

В случае, когда договор будет подписывать представитель, понадобится нотариально удостоверенная доверенность и паспорт доверенного лица.

Продавец-физлицо должен будет также обеспечить нотариальное согласие своей супруги, если имущество приобреталось в браке.

Если сторона-участник – это юрлицо, придется собрать пакет документов. В регистрирующий орган надо будет представить: устав компании; свидетельства о госрегистрации и присвоении ИНН; документы, подтверждающие полномочия руководителя; доверенность, если на сделке присутствует кто-то из сотрудников, а не собственник лично; свежую выписку из ЕГРЮЛ.

Устав и свидетельства могут быть в виде нотариально заверенных копий или простых ксерокопий. Во втором случае вместе с копиями придется представить оригиналы для сверки. Копия документа, подтверждающего полномочия, заверяется самой компанией.

На что обратить еще внимание

Проследите, чтобы в договоре фигурировала полная стоимость имущества. Не поддавайтесь на уговоры поставить сумму ниже, а на разницу оформить расписку. В случае судебной тяжбы и отмены сделки суд вполне может не принять расписку во внимание и присудить к выплате только то, что указано в договоре. Не рискуйте понапрасну.

Если приобретаете офис на основании договора участия в долевом строительстве, требуйте государственной регистрации договора.

Если застройщик будет предлагать вам оформить отношения в какой-то иной форме – договором об инвестировании или чем-то аналогичным, лучше откажитесь от покупки и поищите другой вариант.

Договор долевого участия – единственная форма взаимоотношений, которая наиболее полно защитит ваши права, в том числе, если застройщик не выполнит свои обязательства.

Если покупаете под сдачу

Если берете офис под сдачу, учитывайте такие нюансы:

❗маленькие комнаты в большом здании проще сдать, но стоимость аренды будет невелика и есть риск, что арендаторы будут часто меняться

❗большое отдельное здание принесет солидный ежемесячный куш, но и сдать его не так просто. К тому же такие варианты арендаторы рассматривают либо уже с хорошим ремонтом, либо с отделкой своими силами, но в счет арендной платы

❗отремонтированное помещение выглядит более привлекательным для потенциальных арендаторов. Пусть это будет простенький ремонт без огромных вложений, но если он будет свежий, шансы быстро сдать помещение повысятся

❗офис в проходном месте скорее привлечет внимание желающих арендовать помещение. Кстати, не бойтесь покупать помещения в спальных районах — там тоже может найтись немало желающих, но в этом случае проходимость месторасположения будет играть ключевую роль

❗наличие хоть какой-то возможности припарковаться даст вам дополнительные очки в поисках арендаторов. Если возле вашего офиса в радиусе трех кварталов категорически негде оставить машину, скорее всего, арендаторов вы будете искать долго.

Источник: https://J.Etagi.com/stati/instrukcii/kak-kupit-ofis/

Как выбрать офис правильно. Советы по выбору офисного помещения

На что обращать внимание при покупке офисного помещения

04.04.2017

Выбор офисного помещения – важный вопрос в развитии бизнеса, поэтому не стоит хвататься за первое попавшееся предложение. В этой статье мы расскажем, как правильно выбрать офис для молодого предприятия, чтобы извлечь из этого наибольшую выгоду.

Подготовительные работы

Прежде, чем искать подходящего арендодателя, подумайте – действительно ли вам нужен офис? Такое решение не всегда имеет смысл.

Иногда молодым предпринимателям выгоднее лично приезжать к клиентам, а звонки и письма принимать дома или сидя в коворкинг-центре.

Аренда полноценного офиса требует постоянных финансовых вливаний, поэтому если у вас нет постоянного стабильного дохода, лучше искать альтернативные варианты.

Если же вы твердо решили, что без офисного помещения никак не обойтись, вам обязательно нужно заранее просчитать следующие параметры:

  • Количество сотрудников, которые будут работать в вашем офисе. Этот параметр позволит вам определить примерную площадь будущего помещения – на одного человека должно приходиться примерно 6 м².
  • Потребуется ли вам собственный кабинет или комната для переговоров. Так вы определите, сколько комнат должно быть в вашем офисном помещении.
  • Статус офиса. Для некоторых компаний очень важно производить на своих клиентов благоприятное впечатление и поддерживать свой имидж. В этом случае вам придется искать более дорогие варианты помещений в офисных зданиях и отмести недорогие варианты в жилых домах или подвалах.

Как только вы продумаете все эти нюансы, можно приступать к поискам необходимой недвижимости. Далее мы расскажем, по каким критериям стоит выбирать офисное помещение для начинающей компании.

На что обратить внимание при выборе офиса?

Итак, в этой части статьи мы расскажем о том, какой выбрать офис. Существует ряд требований, на которые нужно обратить внимание во время поисков. Это:

  • Удобство расположения – от этого зависит не только ваш статус, но и то, как быстро вы подберете хороший персонал для своего бизнеса. Вряд ли вашим сотрудникам захочется каждый день терять много времени на дорогу до работы и домой.
  • Пробки и парковки – важный момент, на который также нужно обратить внимание. Чтобы оценить ситуацию в полной мере, езжайте осматривать объект в “час пик” – так вы оцените реальную ситуацию на дорогах и на парковке рядом с офисом.
  • Состояние офиса – убедитесь, что в помещении работают розетки, нет проблем с освещением, можно открыть окна. Если вы снимаете офис на самом верхнем этаже, убедитесь, что крыша не будет протекать на ваш потолок.
  • Конкуренция – не стоит снимать офисы в зданиях, где могут работать компании, конкурирующие с вами на рынке. Вряд ли вам захочется, чтобы они переманивали ваших клиентов или сотрудников. А вот компании со смежной с вами областью придутся кстати – вы можете обзавестись надежным партнером по бизнесу, который будет направлять к вам клиентов.
  • Уровень охраны – позаботьтесь о том, чтобы ваше офисное помещение было круглосуточно в безопасности.
  • Режим работы офисного здания – важный вопрос, особенно если вам нужен круглосуточный доступ в ваш офис.
  • Недорогое кафе или столовая поблизости – немаловажный фактор, на который также требуется обратить внимание. Вашему персоналу будет нужно где-то кушать, плюс ко всему в кафе можно проводить важные встречи.
  • Дополнительные расходы – некоторые офисные центры включают уборку и оплату коммунальных услуг в стоимость аренды. Но обычно их оплата происходит отдельно.
  • Офисная мебель – в некоторых случаях помещения сдаются с мебелью. Это удачный вариант, если вы не уверены, что ваше дело пойдет хорошо – в случае чего вам не придется куда-то девать купленную мебель.
  • Возможности для расширения – позаботьтесь заранее о том, чтобы вы могли в случае успеха переехать в офис больших размеров в том же здании.

Как видите, аренда офиса требует учитывать множество важных факторов. Далее мы поговорим о возможных рисках, с которыми иногда сталкиваются арендаторы.

10 простых советов о том, как выбрать офис и не пожалеть:

    1. Проверяйте наличие НДС в ценнике. Некоторые арендодатели указывают стоимость без НДС, чтобы цена выглядела более привлекательно.
    2. Узнайте, сколько стоит парковка рядом с офисом и требуется ли доплата за резерв постоянного места. Иногда это может “вылетать” в круглую сумму.
    3. Уточните, какие интернет-провайдеры есть в выбранном вами здании и во сколько вам обойдутся их услуги.
    4. В первый же день аренды снимите все показания счетчиков и зафиксируйте их в документах.
    5. Убедитесь, что у арендодателя есть право сдавать помещение и тщательно проверьте все его документы.
    6. Пропишите в договоре все возможные расходы – пеню за несвоевременную оплату, процент и частоту повышения арендной ставки и т.д.
    7. Убедитесь, что владелец офиса не против субаренды, если вы снимаете офис как субарендатор.
    8. Снимая квартиру, убедитесь, что она переведена в статус коммерческой недвижимости.

      Помните, что аренда в качестве офиса жилой недвижимости запрещена законом.

    9. Оговорите право первоочередной аренды по истечении срока договора.
    10. Внимательно изучите договор аренды, а еще лучше – проконсультируйтесь с юристом до того, как станете его подписывать.

Итак, теперь вы знаете, как выбрать офис и не стать при этом жертвой недобросовестного арендодателя. Напоследок, рекомендуем пообщаться с другими владельцами офисов в этом здании и расспросить у них о возможных “подводных камнях” аренды. Так вы получите более подробную картину о грядущей сделке.

Источник: https://dominfo.by/article/stati/kak-vybrat-ofis

Как проверить коммерческую недвижимость перед покупкой

На что обращать внимание при покупке офисного помещения

Приобретение любой недвижимости — ответственный шаг. Если речь о коммерческой недвижимости — это еще и очень сложная процедура. Она всегда сопряжена с рисками.

Если не учесть всех мелочей, покупка может обернуться в будущем дополнительными хлопотами, тратами или даже судебными разбирательствами.

Эта статья о том, как мы проверяем коммерческую недвижимость и на что обращаем особое внимание.

Итак, каждый шаг по порядку!

Анализируем сведения из ЕГРН

Как только известен адрес интересующего объекта — проверяем о нем все доступные и не очень доступные сведения в едином государственном реестре недвижимости: кто является собственником, существуют ли ограничения, запреты, которые могут препятствовать сделке и прочие.

 

Выписка из ЕГРН — очень важный документ, содержащий много информации. К сожалению, в данных реестра могут содержаться технические и реестровые ошибки, т.к.

электронные базы периодически объединяют и совершенствуют. Надо все перепроверять.

Любые ошибки, даже технического свойства, могут являться препятствием регистрации перехода права или создавать сложности в дальнейшем использовании объекта.

 

Учитывая, что коммерческая недвижимость – это не только актив, но и используемый в бизнесе инструмент, предоставляемый в аренду, в залог, в доверительное управление и т.д., мы в своей практике изучаем не только, как обстоят дела с помещением на сегодняшний день, но и что этому предшествовало, разбираем по полочкам историю объекта.

 

Так как любая сделка влечет определенные последствия, важно узнать:

  • какие сделки совершались в период юридической жизни объекта;

  • все ли обязательства по другим сделкам были надлежащим образом прекращены и не смогут ли оказать влияния на будущую судьбу объекта;

  • накладывались ли когда-либо аресты и если да, то в рамках каких судебных процессов, завершены ли разбирательства по данным спорам;

  • не было ли корпоративных споров относительно принятия решения о продаже (например, решение принято неуполномоченным лицом или с нарушениями).

Такие факты не всегда являются для Росреестра основанием наложить ограничения на проведение сделок с этой недвижимостью, но об этом делаются специальные служебные отметки, так называемые, флажки. Чтобы не возникло непредвиденных рисков, важно внимательно изучить всю цепочку сделок с объектом.

Запрашиваем первичные документы

   

Это правоустанавливающие документы, на основании которых продавец приобрел свое право собственности на этот объект. Например, договор купли-продажи, наследования, дарения или, если продавец сам осуществлял строительство объекта, акт ввода в эксплуатацию, проектная, разрешительная документация и т.д.

 

Изучаем:

  • все ли фактические обязательства по договору были исполнены: например, оплата по договору, поскольку возникновение долга у продавца может повлиять на сделку — может быть в процессе подготовки к сделке предъявлено право требования в том числе, в судебном порядке.

  • существенные условия этих договоров.

Так, еще недавно при приобретении прав в порядке приватизации на объект зачастую накладывались ограничения по целевому использованию — только как булочная или, скажем, парикмахерская.

  • не занижена ли стоимость. В случае банкротства предыдущего собственника занижение стоимости может являться основанием для признания сделки недействительной.

Если объект, к примеру, 3 месяца назад приобретался по договору купли-продажи по цене в 5 раз ниже той, по которой продается нам, — это очевидный риск.

 

Естественно, что не покупаются помещения без электричества, тепла и водоснабжения. Запрос и изучение документов, подтверждающих взаимоотношения с ресурсоснабжающими организациями, является важной частью проверки.

 

Часто предметом сделки являются объекты, имеющие обременения, например, чтобы расплатиться с банком собственник хочется продать недвижимость и полученные деньги направить на погашение кредита.

В таких ситуациях на этапе проверки анализируются документы, подтверждающие правоотношения с банками.

Еще более распространенная ситуация – сделки по покупке «арендного бизнеса», когда важно проверить условия договоров аренды, доказательства выполнения обязательств по ним и т.д.

 

Это лишь самые общие моменты, которые встречаются в наиболее распространенных сделках

Выявляем особые условия

Некоторые объекты недвижимости могут иметь особые статусы, например, объект культурного наследия или особо охраняемый объект. В дополнительной документации к такой недвижимости (охранные обязательства, паспорта охранных объектов) содержатся особые требования к эксплуатации.

Иногда они могут быть трудновыполнимы или весьма затратны для собственника. Кроме того, наличие особых статутов (например, отнесение имущества к объектам культурного наследия или земельного участка к землям сельскохозяйственного назначения) влияет на порядок подготовки к сделке и условия будущего договора купли-продажи.

Соответственно, данные условия выявляются, анализируются и учитываются при подготовке к сделке.

Смотрим на месте

   

Любой объект приобретается для конкретных целей и он должен соответствовать определенным характеристикам не только на бумаге, но и фактически. Поэтому важным этапом является проверка технической документации. К ней относятся поэтажные планы, экспликации, кадастровые паспорта на объект.

 

На данном этапе для осмотра объекта часто мы привлекаем профильных специалистов (энергетики, кадастровые инженеры, специалисты по пожарной безопасности и т.д.)с целью выявить, насколько соответствуют данные, заявленные в документах, фактическому положению вещей.

 

Для детального и всестороннего технического обследования технической приспособленности приобретаемого объекта мы иногда даже организуем выезд целых лабораторий с оборудованием, способных проверить состояние и расположение коммуникаций, электрические мощности, работоспособность кабельных линий и так далее.

 

В подавляющем большинстве случаев в помещении, использующемся для коммерческих целей, будут те или иные перепланировки. Что, в общем-то понятно, ведь каждый бизнес приспосабливает помещение под свои нужды.

К сожалению, перепланировки крайне редко бывают надлежащим образом оформлены, так как процесс их согласования длительный и дорогостоящий, связанный с большим количеством административных и бюрократических препонов.

 

Мы обязательно консультируем, какие последствия приобретения объекта с незаконными перепланировками могут ожидать покупателя:

  • возможно ли легализовать имеющиеся переделки;

  • насколько это проблематично;

  • к каким мерам административной и гражданской ответственности это может привести.

Проверяем продавца

Если это юридическое лицо, изучаем:

  • учредительные документы, внутренние положения организации;

  • к компетенции каких органов управления относится принятие того или иного решения (гендиректор, собрание акционеров), чтобы в будущем это не стало основанием оспаривания сделки;

  • все ли этапы в порядке избрания или назначения ключевых лиц были соблюдены;

  • финансовое положение продавца, чтобы учесть риски банкротства;

  • информацию о судебных спорах, которые могут быть даже не связаны с объектом недвижимости, но косвенно могут повлиять на судьбу сделки.

Если это физическое лицо, помимо судебных споров и исполнительных производств важно проверить:

  • семейное положение — нужно ли согласие супруга;

  • справки о медицинском освидетельствовании из неврологического, наркологического диспансеров, чтобы убедиться, что человек осознает последствия тех действий, которые предпринимает.

    Зачастую переговоры ведутся одним лицом, а объект записан, например, на мать или отца преклонного возраста.

    При необходимости приглашаем на переговоры соответствующих специалистов и просим пройти медицинское освидетельствование.

Итог

Результатом проверки должно стать выявление всех особенностей приобретаемого объекта недвижимости, а также вероятных проблем, связанные с ними. Это позволит обозначить круг дополнительных действий в рамках сделки или сделать вывод о нецелесообразности покупки. Любое решение должно приниматься взвешенно и «с открытыми глазами».

 

Мы предоставляем своим клиентам письменное нормативно-обоснованное юридическое заключение, где указаны все источники и документы, проанализированные в процессе работы, все потенциальные риски — устранимые и которые изменить нельзя, чем они могут грозить покупателю. А также обязательно даем рекомендации с подробным списком необходимых действий для исключения или минимизации негативного влияния этих рисков.

 

Дополнительную информацию о составе и стоимости услуг по проверке коммерческой недвижимости вы можете узнать на странице Сопровождение сделок с коммерческой недвижимостью.

 

Если у вас остались вопросы или вы хотите воспользоваться нашими услугами, позвоните нам или закажите обратный звонок и мы с радостью поможем вам.

 

Ольга Саутина

14.11.2019 г.

Источник: https://www.nedelkopartners.ru/blog/kak-proverit-kommercheskuyu-nedvizhimost-pered-pokupkoj/

Действуй законно
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: