Можно ли в строящемся доме обменять однушку на двушку с доплатой

Содержание
  1. Размен 2-комнатной квартиры: как выгоднее
  2. Размен двухкомнатной квартиры на две однокомнатные
  3. Причины и цели
  4. Способы обмена
  5. Документы
  6. Если имеется несовершеннолетний ребенок
  7. Равноценный и неравноценный обмен
  8. Советы
  9. Обмен 1 комнатной квартиры на 2 комнатную или трехкомнатную с доплатой: как правильно разменять недвижимость
  10. Способы
  11. Необходимость
  12. Особенности
  13. На трехкомнатную
  14. На две однокомнатные
  15. Оформление
  16. Поиск вариантов
  17. Процедура обмена
  18. Улучшение жилищных условий по реновации
  19. Как увеличить площадь квартиры при реновации?
  20. Размен квартиры по реновации
  21. Кому может понадобиться размен?
  22. Как получить 2 квартиры вместо одной?
  23. Можно ли по программе реновации получить две однушки вместо двушки?
  24. Как можно разменять трешку?
  25. Условия, документы и правила оформления обмена
  26. Можно ли получить квартиры в разных районах?
  27. Возможен ли размен муниципальной квартиры?
  28. Как разделить счета в муниципальной квартире, чтобы получить 2 квартиры при расселении?
  29. Купить дополнительную комнату по реновации – сколько это стоит?
  30. Сколько стоит один добавочный квадратный метр?
  31. Сколько метров можно докупать?
  32. Обмен квартиры с доплатой на другую: как происходит, документы, налог
  33. Законодательная база
  34. Варианты обмена
  35. Обмен на вторичном рынке
  36. Список документов
  37. Бланк договора
  38. Порядок действий
  39. Налоговый вопрос
  40. Обмен на новостройку
  41. Список документов и порядок действий
  42. Обмен ипотечной квартиры
  43. Можно ли доплатить материнским капиталом
  44. Можно ли обменять квартиру на другую с доплатой и как
  45. Квартира приватизирована
  46. Два разных способа размена жилья:
  47. Помните о детях
  48. Если кто-то против размена
  49. Квартира не приватизирована
  50. В каких случаях обмен запрещен
  51. Не забудьте про налоги
  52. Обратитесь к специалистам

Размен 2-комнатной квартиры: как выгоднее

Можно ли в строящемся доме обменять однушку на двушку с доплатой

Размен – это сделка, когда одна квартира обменивается на несколько других. Такая процедура давно стала привычной. Статистика показывает, что больше половины сделок осуществляются именно путем размена на две 1-комнатных или обмена двухкомнатной квартиры на 3-комнатную. В статье речь пойдет о первом варианте.

Размен двухкомнатной квартиры на две однокомнатные

Одним из самых популярных запросов является размен двухкомнатной квартиры на две однокомнатные. Однако на деле произвести такой обмен практически невозможно: цена однокомнатных квартир ненамного ниже стоимости двухкомнатных.

Единственный выход осуществить такую сделку – обменять 2-комнатное жилье с внушительным метражом, расположенное в центре в новом доме, на две маленьких студии или гостинки на окраине. Для этого требуется следовать определенному плану:

  • найти варианты;
  • проверить найденную недвижимость на факт наличия задолженностей или обременений;
  • составить договор при помощи нотариуса.

Сам тип составляемого договора для размена квартиры 2 на 1 и 1 может отличаться. Некоторые оформляют куплю-продажу, а другие – обмен.

Причины и цели

Необходимость размена может возникнуть по разным причинам. Основными являются следующие ситуации:

  • недвижимость передается по наследству сразу нескольким людям;
  • отделение для создания личного пространства для совершеннолетних детей;
  • расторжение брака.

Законодательство РФ позволяет осуществлять размен независимо от причины, которая этому поспособствовала. Намного важнее другие факторы, способные затруднить процесс. Например, если люди прописаны на жилой площади, или в сделке принимает участие несовершеннолетний ребенок.

Способы обмена

Размен 2 комнатной квартиры на две однокомнатные вероятен тремя способами:

  1. Заключение договора с риэлтором, который становится посредником. Он покупает, а потом продает квартиру, чтобы купить две однокомнатные.
  2. Составление стандартных договоров купли-продажи.
  3. Обмен собственников. Обязательно нужна помощь нотариуса, так как договор подразумевает в себе несколько важных нюансов, которые будут определять всю процедуру обмена.

Важно! Независимо от способа передачи недвижимости собственнику придется уплачивать налог.

Документы

Чтобы осуществить размен квартиры на две, потребуется следующие документы:

  • паспорт;
  • подтверждение оплаты государственной пошлины;
  • подтверждение права собственности;
  • техническая документация;
  • разрешение других собственников, если таковые имеются.

Лучше обратиться к нотариусу, который сможет правильно составить документ без допущения ошибок. Размер налога составит 13% от стоимости жилья.

Важно! Только правильно оформленный договор считается действующим.

Если имеется несовершеннолетний ребенок

Размен квартиры на 2 при наличии ребенка усложняется. Причина в том, что в процедуру будут вовлечены органы опеки и попечительства. Если несовершеннолетний является собственником, то он должен сохранить это право, при этом все характеристики полученного жилья должны быть не хуже прежнего места жительства. На иных условиях органы опеки не дадут одобрение на проведение сделки.

От имени несовершеннолетнего обязан действовать его законный представитель, который должен быть одобрен органами опеки и попечительства. Сама сделка дополнительно проверяется органами на законность, и они следят за тем, чтобы соблюдались права ребенка.

Равноценный и неравноценный обмен

Размен квартиры 2-х на две однокомнатные может быть равноценным или не равноценным. В первом случае обе стороны получают собственность, которая по рыночной стоимости равноценна друг другу. Характеристики недвижимости при этом не учитываются, важна только цена.

Во втором случае одна из сторон вынуждена доплачивать, чтобы уравнять ценность недвижимости. Такое часто встречается, если собственник хочет обменять двухкомнатную квартиру на две однокомнатные. Владельцу двухкомнатного жилья придется доплачивать какую-то сумму.

Советы

Размен – это сложная процедура, имеющая множество нюансов. Если процесс идет без помощи юриста, следует прислушаться к рекомендациям специалистов:

  • Не стоит выбирать недвижимость с обременениями. После покупки с ними придется разбираться, а некоторые из проблем будет невозможно решить быстро.
  • Необходимо пользоваться услугами нотариуса. Он поможет правильно составить договор и провести сделку в соответствии с законодательством. Также в его обязанности войдет проверка «юридической чистоты» жилья.
  • Внимательно отнеситесь к зарегистрированным жителям. Некоторых людей крайне сложно выселить из-за их статуса или условий, на которых они проживают в квартире (договор длительной аренды, прописка).

При размене двухкомнатной квартиры лучше всего воспользоваться услугами квалифицированного риэлтора. Специалист проверит недвижимость обеих сторон на наличие подводных камней в виде других собственников или обременений, поможет собрать нужные для регистрации документы и оформит договор.

© РИЭЛТОР BROSALIN.RU

Источник: https://brosalin.ru/razmen-dvuhkomnatnoj-kvartiry/

Обмен 1 комнатной квартиры на 2 комнатную или трехкомнатную с доплатой: как правильно разменять недвижимость

Можно ли в строящемся доме обменять однушку на двушку с доплатой

В процессе своей деятельности риэлторам приходится сталкиваться с разными по сложности заданиями от клиентов. И одной из наиболее сложных задач является обмен квартир.

Может производиться обмен жилья, находящегося в разных населенных пунктах или разного по площади, количеству комнат. Данная операция позволяет избежать нескольких процедур (продажи, покупки), а сразу переоформить недвижимость с одного владельца на другого. Но такие процессы проводятся реже, по сравнению с куплей-продажей и имеют немало подводных (и надводных) камней.

Для того, чтобы удовлетворить запросы клиента, найти для него подходящий вариант, нужно иметь большой опыты и навыки, владеть обширной базой недвижимости на рынке, быстро реагировать на появление предложений.

Важно знать, как провести обмен 1 комнатной квартиры на 2 комнатную грамотно и в рамках жилищного законодательства. Ведь любая ошибка, неточность может стоять слишком больших средств для участников операции.

ВНИМАНИЕ! Такие обмены квартир всегда стоит проводить с помощью авторитетных и профессиональных риэлторов, агентств по недвижимости, чтобы избежать все возможных рисков и быстрее найти нужный вариант.

Высокий спрос существует на квартиры разного метража, этажности, с разным количеством комнат. Не перестают быть востребованными даже компактные однокомнатные квартиры, особенно после роста коммунальных услуг. Поэтому, имея в собственности такую выгодную недвижимость, можно рассчитывать на различные возможности ее использования.

Способы

Чем может быть интересно жилье с небольшой площадью для потенциальных покупателей или тех, кто хочет обменять свою недвижимость на квартиру с меньшими размерами? Однокомнатные квартиры могут иметь удачное расположение, этажность. Также для многих важен и вопрос суммы коммунальных услуг.

Для проживания одинокого человека или даже пары престарелых людей такое жилье может быть значительно выгодным и практичным. Прежде чем выставлять недвижимость на обмен, нужно выяснить, является ли такая операция законной.

ВНИМАНИЕ! Процесс размена и обмена квартир регламентируется статьей 567 Гражданского Кодекса.

Такие сделки рассматриваются на уровне купли, продажи. Если появляется необходимость в проведении операции, нужно хорошо изучить указанную статью, особенно главу 31, в которой выносятся основные требования к сделке. Нужно обязательно проконсультироваться с юристом по поводу законности обмена квартиры, если в ней проживают несовершеннолетние дети, престарелые родственники.

Необходимость

Агенты по недвижимости, имеющие богатый и длительный опыт, наверняка сталкивались с самыми различными ситуациями в жизни их клиентов, с самыми разными причинами, по которым те искали возможность обмена однокомнатной квартиры или другой недвижимости.

  • В связи с увеличением семьи требуется и расширение жилплощади. И наличие даже однокомнатной квартиры уже может стать хорошим началом для улучшения качества жизни.
  • Возникает у клиентов и необходимость в изменении места проживания. Кому-то нужно быть ближе к работе, кто-то переселяется ближе к стареньким родителям.
  • Разменивается или обменивается жилье и при разводе.

Тот, кто хочет обменять большую площадь на более компактные размеры жилья, может нуждаться в денежных средствах и рассчитывает на получение доплаты. Если нет острой необходимости в просторных хоромах, почему бы не получить хороший доход от своей недвижимости?

Особенности

Считается, что осуществляется обмен квартиры двухкомнатной на однокомнатную с доплатой. Но всегда ли действует такое правило и от чего зависит характер операции?

  1. Сначала стоит выяснить рыночную стоимость обеих объектов сделки. Однокомнатное жилье в благоустроенном центре города может не уступать по цене двушке на окраине, особенно, если она без ремонта, в доме, требующем значительных работ по благоустройству. Нужно обратить внимание на этажность, на наличие бытовых удобств.
  2. Имеет значение и площадь. Современные однушки в новостройках могут иметь те же параметры, что и двушка в «хрущевке». И тогда такие объекты могут иметь равнозначную стоимость, даже если они находятся примерно в одном районе.
  3. Прежде чем начинать работу по обмену 1 комнатной на 2х комнатную, обращаться в агентство по операциям с недвижимостью, обязательно следует определиться с требованиями к новому жилью. Именно эти требования будут определяющими для риэлтора при поиске вариантов для обмена.

Если же нужен обмен однокомнатной на двухкомнатную квартиру с тем же расположением района, нужно будет учесть стоимость доплаты. Несложно выяснить сумму (плюс-минус), изучив стоимость одно- и двухкомнатной недвижимости на страницах соответствующих сайтов, печатных изданий.

Стоит также получить сведения и от риэлторов, которые лучше всего знают о рынке и как найти выгодную «двушку».

На трехкомнатную

Такие запросы от клиентов также получают риэлторы. Но задача еще больше усложняется, ведь возрастет сумма доплаты. Но теоретически такой вариант возможен, если нет препятствий для операции (проживание несовершеннолетних, другое).

  • Без доплаты можно обменять на трешку только современную, просторную однушку с отличным ремонтом, в выгодном районе расположения. При этом трехкомнатная квартира будет без ремонта, с отделенным от центра местонахождением. Но такой вариант исключение.
  • Как и в ситуации с двухкомнатной недвижимостью, с четырехкомнатной, имеет значение рыночная стоимость этих двух видов жилья, необходимость в срочном обмене, другое.

В большинстве случаев доплачивать придется, но сумма доплаты снова зависит от цены каждого вида недвижимости, участвующих в обмене. Чтобы не ошибиться, выбрать наилучший вариант оплаты, стоит не спешить слишком с оформлением договора обмена.

На две однокомнатные

Не исключением является возможность обмена квартиры с одной комнатой на две аналогичные. Заинтересованность в такой операции возникает у семей с взрослыми детьми или при разводе супругов. Осуществить план в пределах одного города сложно, тем более не возможно остаться в своем же районе.

Но можно получить два отдельных места жительства в населенном пункте меньшего масштаба или на большом отдалении от центра. Еще один способ – обменять большую однокомнатную квартиру в новостройке на две маленьких в «хрущевках», например.

ВАЖНО! Тот, кто получает две квартиры вместо одной, просторной, с наилучшим ремонтом, должен рассчитывать на то, что ему придется вложить немало средств в новую недвижимость.

Оформление

Есть несколько способов размена жилья и оформления этой сделки.

  1. Риэлторы могут предложить оформить размен комнаты обычным договором мены. В нем указывается факт доплаты по желанию участников сделки. Стоит проконсультироваться с юристом, опытным в вопросах недвижимости, по поводу составления такого документа.
  2. Также возможен вариант оформления договоров купли-продажи между собственниками жилья. При составлении бумаг определяется стоимость обеих квартир, из чего легко определить и размер доплаты.
  3. Агентство недвижимости может купить тот вариант, который подходит клиенту, и продать ему после реализации его квартиры. Вариант надежный, позволяет не упустить выгодный объект. Но риэлтору нужно будет доплатить проценты за его услуги.

Поиск вариантов

При сотрудничестве с агентством нужно будет понести дополнительные расходы на оплату его услуг, но какой вариант на много снижает риски сделки. К тому же риэлторы владеют большой базой данных по объектам, выставленным на продажу или обмен, с ними найти подходящую недвижимость намного быстрее.

Также можно воспользоваться и другими возможностями для поиска недвижимости:

  • Нужно постоянно мониторить все объявления по интересующему вопросу, располагающиеся на соответствующих сайтах, страницах печатных изданий. Всегда много объявлений на специальных досках, размещенных возле домов, просто на проходной части улиц. Но, как показывает практика, большинство этих объявлений также даются риэлторами.
  • Еще один способ поиска жилья для обмена – самому дать объявление «меняю квартиру». Сразу по нему с вами будут связывать и агентства, но позвонят и собственники жилья.

Первый способ поиска, через агентство по недвижимости, потребует дополнительных расходов (и немаленьких), другие будут практически бесплатными (поклеить объявления можно и самостоятельно, в свободное время). При желании можно действовать в трех направлениях, в таком случае результат появится намного быстрее.

Процедура обмена

Процесс оформления операции будет зависеть от того, каким договором она оформляется. Можно подписывать договор мены или двойные договора купли-продажи.

При операции обмена собственники договариваются, указывают ли они доплату в договоре или нет, стоит проконсультироваться по данному вопросу с юристом и риэлтором. Оформление сделки договором мены имеет важное преимущество – сделка облагается налогом один раз.

Но владельцы недвижимости могут принять и вариант составления договоров купли-продажи, уплачивая налоги за каждую сделку. После подписания договоров нужно не забыть зарегистрировать новое недвижимое имущество, чтобы стать его полноправным владельцем.

Сам процесс обмена однокомнатной квартиры на другие виды жилья, в том числе и дом, простой:

  1. Сначала нужно найти подходящий вариант – самому или через агентство, тщательно осмотреть его, показать свое имущество. С владельцем квартиры на обмен нужно обсудить все важные вопросы, в том числе и доплату, ее оформление.
  2. Сделка оформляется у нотариуса (при сотрудничестве с агентством недвижимости и при самостоятельном решении проблемы). Как правило, нотариус составляет договор, дает его сторонам на изучение. Можно взять с собой на встречу юриста, показать бумагу и ему.
  3. Какие документы нужны для сделки? Обязательно свидетельство о праве собственности на недвижимость. Также понадобятся бумаги, которые подтвердят согласие на обмен (или куплю-продажу), других членов семьи, проживающих с вами.

Если в семье есть несовершеннолетний ребенок, он должен быть обеспечен местом проживания на данное время. Подготавливается для сделки и техническая документация на квартиру. Бумаги передаются в Росреестр, который проводит регистрацию. Процесс регистрации может занимать от трех дней до недели.

Возможен ли отказ в оформлении обмена? Если в Росреестр были предоставлены документы не в полном составе или кто-то из собственников жилья не дал согласия на обмен, договор не может считаться законным.

Загрузка…

Источник: https://domosite.ru/nedvizhimost/razmen-dvuhkomnatnoy-kvartiryi-na-odnokomnatnuyu-s-doplatoy

Улучшение жилищных условий по реновации

Можно ли в строящемся доме обменять однушку на двушку с доплатой

По реновации гражданам полагается равнозначное жилье взамен их старого. Это значит, что в новой квартире количество комнат будет таким же. Общая площадь может быть немного больше за счет расширенных нежилых помещений. Однако, условия реформы допускают переселение в лучшие условия. Мы расскажем, как их добиться.

Как увеличить площадь квартиры при реновации?

Желающие взять жилье большей площади могут купить недостающие метры. По условиям программы на это дается скидка 10%. Но выбрать район не получится, поскольку переехать можно лишь в тот, в котором очередник должен получить квартиру по плану*.

Справка. Продажу дополнительных метров производит Фонд реновации, а не застройщики, риэлторы или другие собственники.

Оплатить дополнительную площадь можно не только своими деньгами, но и с помощью ипотеки, маткапитала, государственных субсидий или расплатиться жилищным сертификатом.

*Узнать о том, какое жилье получают участники проекта, вы можете в нашей статье: отзывы переехавших.

Размен квартиры по реновации

В некоторых ситуациях люди при переезде хотят получить вместо одной квартиры две. Программа это предусматривает, причем так можно сделать даже бесплатно. Только при желании расшириться нужно вносить доплату.

Кому может понадобиться размен?

Реновация направлена прежде всего на дома, возведенные в 50-70-х годах XX века. В то время купить жилье было непросто, поэтому под одной крышей нередко жили две-три семьи. Если они до сих пор не обзавелись отдельной жилплощадью, то у них будет огромное желание разъехаться во время переезда по реновации.

Как получить 2 квартиры вместо одной?

Вариантов, как по реновации получить две квартиры вместо одной, существует два:

  • получить две маленькие студии или однушки, но бесплатно;
  • разъехаться с доплатой.

Первый вариант не всегда осуществим по причине того, что в разных округах местные власти могут устанавливать свои ограничения. Поэтому необходимо сначала проконсультироваться. Напишите специалисту в чат о вашем желании, и он подскажет порядок действий.

Можно ли по программе реновации получить две однушки вместо двушки?

На основании Закона г. Москвы №14 (ст. 4-8) и Федерального закона №141-ФЗ (ст. 1) собственники квартир в домах, подпадающих в жилищную программу, обязаны получить равнозначное жилье. Оно отвечает таким требованиям:

  • в новой квартире будет не меньше комнат, чем в старой;
  • то же самое относится и к жилой площади;
  • общая площадь новой недвижимости будет даже больше;
  • стандарты благоустройства отвечают требованиям Закона г. Москвы №29 от 14.06.2006 г.;
  • новый объект расположен в том же районе, что и хрущевка.

Поэтому разменять по реновации двушку на две однушки возможно.

Как можно разменять трешку?

Трехкомнатную квартиру можно разменять на двухкомнатную и однокомнатную. Если площадь обоих объектов будет больше имеющейся, то нужно сделать доплату.

Когда проживающие в 3-комнатной кв. жильцы хотят разъехаться в три разные квартиры, им проще попросить денежную компенсацию и приобрести недвижимость самостоятельно.

Из трешки можно переехать в две однушки без дополнительных взносов.

Условия, документы и правила оформления обмена

Для совершения обмена собственник квартиры или наниматель должен подать письменное заявление в Фонд реновации. При этом требуется согласие от всех участников сделки на совершение действий с жилплощадью.

Справка. Вне зависимости от того, кто из участников обмена в какой квартире будет проживать, собственниками нового жилья они станут в равной степени. То есть каждый из них получит долю сразу в двух объектах.

Для обмена с доплатой собственники должны подготовить такие документы:

  • копии паспортов заявителей (всех страниц);
  • если в квартире зарегистрированы несовершеннолетние – их свидетельства о рождении;
  • выписку из ЕГРН;
  • бланк или ксерокопию лицевого счета;
  • выписку из домовой книги;
  • нотариально заверенное согласие мужа/жены на любые сделки с недвижимостью;
  • согласие всех заявителей на передачу и обработку персональных данных;
  • квитанцию об уплате обеспечительного взноса (100 тыс. руб.).

Справка. В отдельных случаях могут потребоваться дополнительные справки: доверенность, решение суда о недееспособности физического лица, разрешение органов опеки, согласие представителя несовершеннолетнего либо документ, позволяющий несовершеннолетнему самому распоряжаться своим имуществом.

Наниматели жилых помещений предоставляют:

  • копии паспортов и свидетельств о рождении прописанных;
  • договор соцнайма или ксерокопию ордера;
  • копию финансово-лицевого счета;
  • выписку из домовой книги;
  • согласие на обработку личных данных;
  • квитанцию о переводе обеспечительного платежа.

При действиях через представителя потребуется нотариальная доверенность.

Можно ли получить квартиры в разных районах?

После внесения изменений в программу реновации 11 марта 2019 г., у собственников появилась возможность выбирать район проживания.

Эта инициатива призвана ускорить расселение домов в рамках первой волны проекта за счет переезда жителей в уже готовые объекты по всей Москве.

Но площади в других районах будут предоставлены только при наличии ресурса свободных помещений, находящихся в управлении Московского Фонда реновации.

Возможен ли размен муниципальной квартиры?

Закон не запрещает обменивать городскую квартиру на другое жилье. Если до переезда семья жила по договору социального найма, то они получат новую квартиру уже в собственность. Общие правила обмена приведены в ст. 72 ЖК РФ.

Как разделить счета в муниципальной квартире, чтобы получить 2 квартиры при расселении?

Это делается через суд. Для этого необходимо подать заявление о разделе имущества. Если в квартире проживают супруги, то им нужно оформить развод и таким образом разделить имеющуюся у них собственность.

Купить дополнительную комнату по реновации – сколько это стоит?

Несмотря на то что переселенцы имеют право по программе реновации приобретать дополнительные метры, чтобы переехать в большую квартиру, есть ряд обязательных условий.

Сколько стоит один добавочный квадратный метр?

Добавочные метры будут реализованы по рыночной цене, которая определяется независимым оценщиком. Условиями жилищной реформы предусмотрено, что от этой суммы Правительство сделает скидку 10%.

Право на эту скидку переселяемые имеют не только по факту переезда, но и в течение 2 лет после него.

Сколько метров можно докупать?

Ограничений по количеству дополнительных квадратов нет, но в целом по программе можно купить апартаменты не более 100 кв. метров. Количество метров, которые можно приобрести, и сумма доплаты рассчитываются по специальной формуле. Более подробно мы рассказали об этом в статье: можно ли докупить метры при переселении пятиэтажек.

Источник: https://snos-domov-renovatsiya.ru/uluchshenie-zhilishchnyh-uslovi/

Обмен квартиры с доплатой на другую: как происходит, документы, налог

Можно ли в строящемся доме обменять однушку на двушку с доплатой

Сегодня обмен квартиры с доплатой распространен не очень широко. Шанс найти подходящий вариант жилья при условии, что его владельцы согласятся переехать в предоставленную им альтернативу, очень небольшой. Намного вероятнее взять новую квартиру в trade-in. Однако если сторонам удается договориться, обмен можно оформить достаточно просто. Как это сделать – рассмотрим сегодня.

Законодательная база

Обмену посвящен блок статей Гражданского кодекса РФ с 567 по 571. В соответствии с указанными нормами обмен квартирами оформляется договором мены. Договор считается как две купли-продажи, осуществленные по одному документу. Это означает, что:

  • сторона одновременно считается продавцом своей квартиры и покупателем чужой;
  • для оформления сделки нужен тот же пакет документов, что и при купле-продаже;
  • передачу квартиры можно оформить отдельным актом или прописать в договоре обмена, что функции передаточного документа выполняет сам контракт;
  • права собственности сторон обязательно регистрируются в Росреестре;
  • налог при обмене квартиры считается и уплачивается как при ДКП.

Кроме того, чтобы поменять квартиры можно воспользоваться альтернативным вариантом – составить на каждую отдельный договор купли продажи. Как именно обменять квартиру, зависит от конкретной ситуации.

Особой разницы в договорах нет, поэтому нужно смотреть, есть ли подходящий вариант для обмена. Если имеется – можно заключать мену, а если поиски только ведутся, то возможно лучше воспользоваться стандартным ДКП.

Так будет быстрее.

МЕНАКУПЛЯ-ПРОДАЖА
Один договор, в котором описаны все квартиры и участники. Проходит одна сделка.Удобно, если недвижимость уже найдена, а условия согласованы.На каждую квартиру составляется отдельный ДКП. Проходит две сделки.Так обменяться намного проще, чем искать вариант под договор мены.
Нотариальное заверение обязательно, если отчуждаются доли в праве или если недвижимость принадлежит ребенку. В остальных случаях – по соглашению сторон.Госпошлина в размере 2 000 рублей уплачивается за каждую квартиру отдельным чеком! Заплатить 4 000 по договору мены – неверно, пошлину придется платить заново, а излишек возвращать из бюджета.По налогам разницы нет – подробнее о налоговом вопросе читайте ниже.

Варианты обмена

В зависимости от рынка, на котором происходит обмен квартиры, бывает три варианта сделки:

  • обмен на вторичном рынке – заключается договор мены или два ДКП между физическими лицами;
  • обмен на новостройку по программе trade-in – между застройщиком и покупателем заключается ДКП, по которому в счет нового жилья идет старая квартира;
  • размен муниципального жилья под контролем администрации.

Внимание! Данная статья посвящена обмену приватизированных квартир. Как разменять неприватизированное, муниципальное жилье, читайте здесь.

Обмен на вторичном рынке

Обменять квартиру на другую на вторичном рынке вполне реально. Самый сложный этап – это поиск подходящего варианта жилья, а оформление проходит достаточно просто, с помощью одного договора мены или двух ДКП.

Обмен возможен:

  • на равноценное жилье – тогда стоимость квартир полностью совпадает, до последней копейки;
  • на большую и более дорогую недвижимость – тогда нужно производить доплату;
  • на меньшую и менее дорогую недвижимость – тогда доплату вносит вторая сторона.

Список документов

Перечень документов аналогичен обычной купле-продаже, только собирают обе стороны:

Когда документы собраны, можно оформлять договор для обмена.

Бланк договора

В договоре обмена квартиры с доплатой или без нее нужно прописать:

  • ФИО, паспорта и адреса сторон;
  • описание квартир с адресом, кадастровым номером, площадью, количеством комнат;
  • общую юридическую формулу: «Стороны производят мену принадлежащих им квартир»;
  • стоимость квартир, размер и порядок произведения доплаты;
  • порядок передачи (по акту или по договору);
  • иные условия, которые стороны сочтут необходимыми.

Стоимость указывается обязательно. В основание стороны могут положить любые цифры – рыночную, кадастровую или инвентаризационную стоимость. Прикладывать какие-либо специальные отчеты не требуется, достаточно просто оценить жилье по своему усмотрению. Размер доплаты также прописывается обязательно.

Если доплата не планируется, об этом тоже прописывают в соглашении. Цены в данном случае указывают равные.

ВНИМАНИЕ! Загрузите бланк договора мены для заполнения. Сделка нотариального удостоверения не требует, если нет несовершеннолетних собственников и не отчуждаются доли в праве.

Порядок действий

Рассмотрим, как происходит обмен квартиры на вторичном рынке пошагово:

  1. Поиск вариантов для обмена, предварительный осмотр жилья и предварительные договоренности.
  2. Сбор документов на квартиры по списку выше.
  3. Оформление соглашения.
  4. Подача соглашения в МФЦ на регистрацию прав. Прийти на подачу нужно лично с паспортами и документами по сделке. Заявление оформит сотрудник МФЦ на приеме.
  5. Регистрация занимает 3-14 дней, после чего сторонам выдаются выписки с указанием их прав на жилье.
  6. Доплату и фактическую передачу можно выполнить на любом этапе.

Если сделка проводится по двум ДКП, то в МФЦ нужно будет взять два талона – поскольку будет подаваться два комплекта документов.

Доплату можно провести с помощью любого способа, поименованного в статье по этой ссылке.

Налоговый вопрос

Поскольку обмен с доплатой или без нее приравнивается к купле-продаже, в результате сделки стороны должны заплатить налог 13% в бюджет, если недвижимость находилась в их собственности менее 3 (5) лет. При обмене с доплатой по одному договору граждане часто совершают ошибку, рассчитывая НДФЛ от суммы доплаты. Это неверно – налоговая база в данном случае будет равна цене переданной квартиры.

Пример. Сидельников А.П. и Палочкин Г.В. заключили договор мены своих квартир с доплатой. Жилье Палочкина налогом не облагается, т.к. находилось в его владении более 5 лет.

Недвижимость Сидельникова оценена сторонами в 3 500 000 рублей, из которых 3 миллиона оплачивается квартирой Палочкина, а 500 тысяч идут в качестве доплаты.

Налог нужно рассчитывать от полной стоимости – 3,5 миллионов, а не от суммы доплаты.

При этом каждый из «продавцов» имеет право на налоговый вычет с продажи и на налоговый вычет с покупки. Схема следующая:

  • в первую очередь налогооблагаемая база уменьшается на фиксированный вычет продавца – 1 миллион рублей;
  • далее эта бала уменьшается на вычет покупателя, поскольку обе сделки совершены в одном налоговом периоде – максимум, на 2 миллиона рублей;
  • от полученной суммы берется 13% — это сумма налога к уплате.

Пример. Васютина Л.А. обменяла свою квартиру стоимостью 3 000 000 рублей на другую квартиру стоимостью 2 700 000 рублей и получила доплату в размере 300 000 рублей. Налогооблагаемая база в ее случае составила 3 000 000 рублей.

Применив налоговый вычет продавца, Васютина получила 2 000 000 рублей базы. Как покупатель другого жилья она имеет право на максимальный вычет в размере 2 000 000 рублей.

Применив его, Васютина получит налоговую базу в размере 0 рублей – налог платить не придется.

Таким образом, максимальный вычет может достичь 3 миллионов рублей (1 миллион вычет продавца + 2 миллиона вычет покупателя при взаимозачете налога). Все операции отражаются в декларации 3 НДФЛ. Подробнее об уплате налога читайте здесь.

Обмен на новостройку

Совершенно другая схема, как обменять квартиру, действует при сделках на рынке нового жилья. По схеме trade-in застройщик или агентство недвижимости принимает старую квартиру для реализации и одновременно бронирует новую, фиксируя стоимость.

Внимание! По trade-in чаще всего совершается несколько договоров – на оказание услуг по реализации старого жилья за процент; договор купли-продажи с найденным покупателем; соглашение о бронировании и, наконец, договор купли-продажи нового жилья.

Есть и другая, менее распространенная схема – когда старая квартира берется в качестве части оплаты новой. Доплата производится по ДКП. Такие операции проводят застройщики.

Обычно к старому жилью предъявляются такие требования:

  • расположение в городе, в котором приобретается новостройка;
  • хорошее техническое состояние и наличие всех документов;
  • стоимость ниже цены нового жилья.

Обратите внимание! Застройщик, как правило, проводит специальную рыночную оценку, чтобы установить реальную стоимость недвижимости у независимого оценщика.

Список документов и порядок действий

Обычно застройщики просят предоставить следующие документы:

  • подлинники правоустанавливающих документов и выписку из ЕГРН;
  • техпаспорт не старше 5 лет;
  • нотариальное согласие супруга, разрешение опеки, если есть несовершеннолетние участники;
  • справка об отсутствии долгов по ЖКУ, капремонту, паспорта на электро-, водо- и газосчетчики;
  • справка о прописанных.

На основании данных документов разрабатывается ДКП по форме застройщика, после чего документ подписывается и сдается на регистрацию через МФЦ в Росреестр. После госрегистрации осуществляется окончательный расчет – доплата.

Обмен ипотечной квартиры

Если недвижимость, которую планируется обменять, находится в ипотеке, то перед сделкой необходимо ипотеку погасить. Любые сделки с заложенным имуществом необходимо согласовывать с банком, получать его согласие, иначе сделку могут аннулировать через суд, а квартиру – изъять в счет уплаты долга по ипотеке.

Получить одобрение банка на обмен ипотечной недвижимости по соглашению мены даже с доплатой практически нереально. Но есть другие способы обмена:

  • продажа покупателю с переводом на него долга по ипотеке;
  • заключение ПДКП с задатком, достаточным для погашения займа, снятие обременения и продажа жилья.

Полученные от купли-продажи деньги направляются на покупку другого жилья.

Подробнее об отчуждении ипотечных площадей читайте статью по этой ссылке.

Можно ли доплатить материнским капиталом

Доплата по соглашению мены за счет средств материнского капитала законом прямо не запрещена. Для проведения данной операции необходимо, чтобы в результате сделки условия жизни семьи улучшились. То есть обменять свою недвижимость на меньшую по площади, но более дорогую, невозможно – Пенсионный фонд будет ориентироваться на метраж и не согласует сделку.

При этом сделка проходит по общим правилам, предусмотренным для купли-продажи по материнскому капиталу, в том числе:

  • в соглашении обязательно указывается факт оплаты за счет средств материнского капитала;
  • обязательно указывается отсрочка платежа на несколько месяцев, поскольку Пенсионный фонд будет проверять документы;
  • полученное жилье нужно будет поделить на всех членов семьи, выделив всем доли.

Подробнее о процедуре приобретения жилья по материнскому капиталу читайте здесь.

Рекомендуем перед обменом с доплатой проконсультироваться в местном отделении ПФР по поводу оформления сделки. В разных регионах России складывается разная практика, в связи с которой специалист может посоветовать заключать не мену, а ДКП.

Итак, обмен с доплатой – редкая, но вполне законная сделка. Для ее оформления не требуется обращаться к нотариусу, достаточно оформить соглашение в простой письменной форме.

Уважаемые читатели! Каждый случай уникален, а законодательство быстро меняется – поэтому после изучения теоретической части статьи рекомендуем обратиться за помощью к юристу портала. Некоторые вопросы можно решить только в рамках индивидуальной консультации.

Источник: https://ipotekaved.ru/prodat/obmen-kvartiry-s-doplatoj.html

Можно ли обменять квартиру на другую с доплатой и как

Можно ли в строящемся доме обменять однушку на двушку с доплатой

Ситуация в России, когда в одной маленькой квартире живут сразу несколько поколений родственников, никого не удивляет. Некоторые пытаются изменить это положение и становятся в очередь на новое жилье.

Другим, более эффективным и быстрым решением проблемы станет размен жилья.

Способ размена зависит от того, была ли она приватизирована или нет. Понятно, что действовать в первом случае проще: проходит фактически стандартная сделка. Но и если жидплощадь не приватизирована, отчаиваться не стоит. Законодательством предусмотрен выход и из этой ситуации.

Квартира приватизирована

Если жилое помещение приватизировано, то единственные трудности, которые вас ждут, связаны практически только с рынком. Сможете ли вы найти подходящий вам вариант, сможете ли вы сделать доплату и т.д.

Однако схемы, по которым вы сможете разменять жилье, знать необходимо, чтобы выбрать наиболее подходящую для вас процедуру.

Два разных способа размена жилья:

  1. Вы продаете квартиру, получаете за нее деньги и ищете подходящее для вас жилье. Тогда осуществляются простые сделки продажи и купли.

    Провести их можно одновременно;

  2. Вы не продаете жилье, а совершаете прямой обмен или размен. Конечно, для этого вам придется найти подходящие варианты, что может усложнить дело.

Договор мены мало чем отличается от договора купли-продажи.

В итоге вам в обоих случаях нужно будет зарегистрировать собственность на себя.

Помните о детях

Дело может быть немного осложнено, если в квартире живут дети. В этом случае их интересы должны быть обязательно соблюдены. Это значит, что вам необходимо будет отчитаться перед органами опеки и гарантировать: дети получат положенные им квадратные метры.

Вы должны получить разрешения на отчуждение, поэтому в органы опеки вам предстоит обратиться с определенными документами.

Строго установленного законом перечня бумаг нет, в обычный пакет документов входят:

  • Документы на приватизацию жилья, которое будет участвовать в сделке;
  • Выписка из домовой книги (где получить выписку);
  • Документы на недвижимость: техпаспорт и кадастровый паспорт;
  • Справка от оценщиков о реальной стоимости жилья;
  • Копии лицевых счетов на жилье;
  • Документы, которые подтвердят родство с ребенком.

Обычно в органы опеки приходят несколько раз. И первый визит нужно нанести инспектору, чтобы объяснить, зачем вы идете на сделку, уточнить, какие именно документы необходимо принести.

Не должны быть также нарушены права недееспособных членов семьи и людей с ограниченными возможностями. Их интересы при сделке должны представлять опекуны.

Если кто-то против размена

При размене помните, что не все проживающие в ней люди, могут согласиться пойти на сделку.

При этом они имеют полное право отказаться от размена, ведь по Гражданскому кодексу, они могут распоряжаться принадлежащей им недвижимостью, по своему усмотрению. И здесь можно столкнуться с разными ситуациями.

Судебная практика показывает: разменять квартиру, когда один из собственников против, невозможно. У суда нет права отобрать у человека его законные квадратные метры. Поэтому, если согласия не дает собственник, пытайтесь с ним договориться и не тратьте времени на судебные разбирательства.

Допустим, один из ваших родственников постоянно пьет и мешает вам жить. Тогда еще можно рассчитывать на поддержку суда.

К заявлению приложите документы:

  • Паспорта всех людей, которые живут в жилплощади;
  • Документы на квартиру;
  • Документы, полученные в БТИ;
  • При необходимости свидетельства о рождении детей;
  • Выписка из домовой книги;
  • Выписка с лицевого счета и подтверждение того, что у вас нет долгов за коммунальные платежи;
  • Документ, подтверждающий то, что органы опеки поставлены в известность о размене через суд.

В заявлении подробно опишите ситуацию. А если кто-то из жильцов хулиганит, подтвердите это документально.

Если в судебном процессе участвуют дети, недееспособные жильцы или люди, возможности которых ограничены, представлять их должны и опекуны и органы опеки.

Квартира не приватизирована

Использовать другой принцип действия придется в том случае, если вы живете в неприватизированном жилье.

Реализовать такую сделку можно, но с учетом того, что вы поменяете свою квартиру также на неприватизированную. По закону, менять приватизированное жилье на неприватизированное просто нельзя.

Больших отличий при сделке с недвижимостью, которая принадлежит государству, нет, но процесс обещает быть непростым и долгим.

Первое отличие заключается в том, что оформлять обмен вы будете не в регпалате, а в тех учреждениях, которые занимаются оформлением таких сделок. В каждом городе быть уполномоченными за эти сделки могут разные учреждения.

Прежде чем менять жилье, вспомните, есть ли у вас договор найма. Если нет, придется заключить.

Оформили договор? Собирайте документы:

  • Заявление по образцу. Для подачи такого заявления присутствие всех совершеннолетних граждан, которые будут участвовать в сделке, обязательно. Сотрудники учреждения, где вы проводите сделку, должны удостовериться в том, что их подписи настоящие;
  • Единый жилищный документ из жилищных органов;
  • Договор социального найма и ордера, позволяющие составить договор мены;
  • Паспорта всех участников сделки и свидетельства о рождении детей. В этом случае вам нужно будет также предъявить согласие из органов опеки.

Кроме уже перечисленных, вам понадобятся те же документы, что вы будете предоставлять в органы опеки для получения разрешения, в том числе бумаги из БТИ и т.д.

В каких случаях обмен запрещен

В статье 73 Жилищного кодекса перечислены случаи, обмен в которых невозможен:

  • Договор найма муниципального жилья планируют либо изменить, либо расторгнуть, и к нанимателю предъявлен иск;
  • Кто-то оспаривает ваше право на использование квартиры через суд;
  • Жилье признано аварийным;
  • Существует решение о сносе жилье или его переоборудовании;
  • Было решено провести в доме капитальный ремонт и (или) перепланировку помещений в нем;
  • Возникает ситуация, при которой после обмена в коммунальной квартире будет жить больной человек. Конкретные болезни прописаны в Жилищном кодексе.

Будьте готовы к тому, что не все жильцы захотят пойти на сделку по размену. Законодательством сказано, что наниматель имеет право потребовать провести обмен принудительно в том случае, если кто-то отказывается от сделки. Для этого с иском можно обратиться в суд.

Помните, что если вы приложите доказательства «плохого поведения» одного из жильцов, шансов на то, что суд займет вашу сторону, больше. Это могут копии протоколов из правоохранительных органов о нарушении порядка.

К исковому заявлению стоит приложить те же документы, что уже были перечислены выше.

Не забудьте про налоги

Так как обмен фактически является и продажей и приобретением другого жилья одновременно, возникает вопрос: как быть с налогами. Кажется, мы должны платить 13% с нашего дохода. Но что делать если этот доход вы, к примеру, не получили, а просто обменяли свое жилье на другое?

Каждый случай необходимо рассматривать отдельно:

  • Раз вы обменяли квартиру и не получили доплаты, налог платить необязательно, т.к. нет и дохода;
  • Если доплатить разницу все же надо и делает это человек, который покупает более дешевую квартиру, налог также не платится. Эту доплату позже вычтут из дохода человека за год;
  • Если наемное жилье было обменено на собственное, то получивший собственность должен заплатить налог на недвижимость, который взимается с полной стоимости жилья;
  • Если совершается сделка купли-продажи, налог платить не нужно, даже при том условии, что с продажи вы получили больше, чем потратили на другую.

Обратитесь к специалистам

Для того чтобы не наткнуться на подводные камни при размене и сделать это более выгодно для себя, обратиться стоит к риелторам. Они смогут сопроводить сделку от начала до конца: подобрать варианты жилья, которые могут заинтересовать вас для обмена, подготовить документы и завершить сделку вместе с вами уже в регистрационной палате.

Если же вы все-таки планируете обменять квартиру через суд, за помощью идите к юристам, которые грамотно составят исковое заявление. Они же заранее расскажут вам, стоит ли игра свеч и действительно ли необходимо обращаться в суд.

Источник: http://prokvartiru.com/prodazha/obmenyat-kvartiru-na-druguyu

Действуй законно
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: